房地產(chǎn)行業(yè)以輕資產(chǎn)、金融服務(wù)為特征的下半場(chǎng)正逐漸開啟。萬達(dá)商業(yè)目前巨量
的商業(yè)物業(yè)，存在潛在分拆REITs 的概念，毫無疑問，將有助于其估值的提高。
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)披露了2015 年上半年業(yè)績(jī)：上半年綜合收入達(dá)到734.1 億元，完成上半年計(jì)劃的101%，同比增長(zhǎng)12%。其中，房地產(chǎn)合同收入612.4 億元，完成上半年計(jì)劃的102%，同比增長(zhǎng)10%。上半年回款448.4 億元，完成上半年計(jì)劃的108%。業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)還顯示，2015 年上半年，萬達(dá)商業(yè)的租賃收入是70.2 億元，完成上半年計(jì)劃的102%，同比增長(zhǎng)33.3%。其中，萬達(dá)廣場(chǎng)租金收入67.34 億，租金收繳率100%，同比增長(zhǎng)33.3%；萬達(dá)酒店業(yè)主利潤(rùn)是2.9 億元，完成上半年計(jì)劃的148%，同比增長(zhǎng)36%。從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)可以看出，萬達(dá)商業(yè)的房地產(chǎn)
銷售收入增速放緩至10%；而商業(yè)的租賃收入保持著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，增速超過30%。上半年萬達(dá)商業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)到12%，主要得益于其龐大的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的低迷行情，使得房企高額投資拿地、迅速轉(zhuǎn)化成銷售的傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式面臨更大的資金和運(yùn)營(yíng)壓力。在此背景下，不少企業(yè)開始嘗試向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)
型。輕資產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的土地儲(chǔ)備和大量占用資金，而是更傾向于利用自己的品牌或者開發(fā)、運(yùn)營(yíng)能力，主要強(qiáng)調(diào)自身的專業(yè)性以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。萬達(dá)商業(yè)今年以來也逐步淡化“以售養(yǎng)租”的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，開始高調(diào)向輕資產(chǎn)化方向轉(zhuǎn)型。
目前，房企嘗試過的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要有：以綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的“小股操盤”模式、彩生活與萬達(dá)商業(yè)為代表的“O2O”模式等。2014 年6 月，彩生活以68倍靜態(tài)市盈率登陸港股，市值之高甚至超過母公司花樣年。這表明當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的模式更為認(rèn)可。從萬達(dá)商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃看，其將轉(zhuǎn)讓已拿到地的與住宅銷售相關(guān)的重資產(chǎn)項(xiàng)目，集中資源做好輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。在輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源更多樣化，自身投入的資本小，企業(yè)的資金壓力較小，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也得到了廣泛分散。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)以輕資產(chǎn)、金融服務(wù)為特征的下半場(chǎng)正逐漸開啟。從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)、新加坡、日本等，均已形成了以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）為核心的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過REITs將項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)社會(huì)化，并獲得現(xiàn)金流以支持快速發(fā)展。而與此同時(shí)，大眾投資者通過REITs 長(zhǎng)期持有房地產(chǎn)，定期獲得穩(wěn)定的租金收入。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)除擁有對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的控制權(quán)外，還由于參股持有REITs 份額，實(shí)現(xiàn)了由持有重資產(chǎn)向持有輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，在降低行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還將享受到后期經(jīng)營(yíng)中的分紅收益以及持有資產(chǎn)的潛在升值收益。萬達(dá)商業(yè)目前巨量的商業(yè)物業(yè)，存在潛在分拆REITs 的概念，毫無疑問，將有助于其估值的提高。